商圏人口も競合数も揃って、候補地を1か所に絞り込んだあとで、話が振り出しに戻ることがあります。その土地に、その規模の店を建てられなかったという理由です。
これを決めているのが用途地域です。用途地域は「住宅地か商業地か」という雰囲気の話ではなく、建てられる店舗の床面積を平方メートル単位で法律が指定している仕組みです。150平方メートルまでの地域と、上限が無い地域が、同じ駅の反対側で隣り合っていることもあります。
この記事では、用途地域が13種類あることと、そのうちどれに当たると何平方メートルまで建てられるのかを条文の原文で確認し、そのあとで無料で調べる3つの経路を整理します。商圏分析全体の流れから確認したい方は、商圏分析のやり方 完全ガイドにデータ入手から出店判断までの手順をまとめています。
用途地域の確認は3段階で足ります。①国土交通省の不動産情報ライブラリで全国どこでもブラウザから当たりを付ける ②同省の都市計画決定GISデータ（令和7年度版）で範囲のデータを取る ③最終的な正は自治体の都市計画担当課に問い合わせる。①②はどちらも国が「参考情報として利用を想定しています」と明記しており、建築確認申請や重要事項説明には使えません。逆に言えば、出店の可否を絞り込む段階では①②で十分で、契約に近づいてから③に行けばよい、という順序になります。
- 用途地域は13種類（都市計画法第8条第1項第1号に列挙）。平成30年4月1日に田園住居地域が加わって12から13になった
- ただし田園住居地域は令和7年3月31日現在で全国33.0ヘクタール・指定している都市は1（都市計画現況調査）。実務では残る12種類で考えて差し支えない
- 出店可否を分けるのは店舗の床面積上限。第一種低層住居専用地域は独立した店舗が原則不可、第二種低層は150平方メートル以内、第一種中高層は500平方メートル以内、第二種中高層は1,500平方メートル超が不可、第一種住居は3,000平方メートル超が不可
- 上限の規定が無いのは近隣商業・商業・準工業の3つだけ。工業専用地域は「物品販売業を営む店舗又は飲食店」が面積を問わず不可
- 用途地域が指定されていない区域（白地）でも、1万平方メートル超の店舗等は建てられない（建築基準法別表第二（か）項）
- 地理院地図と重ねるハザードマップには用途地域のレイヤが無い（レイヤ定義ファイル7本と重ねるハザードマップのトップを実際に取得して確認。「用途地域」の記述は0件）
- 用途地域を通っても店舗面積1,000平方メートル超なら大規模小売店舗立地法の届出対象。届出から8か月経つまで新設できない
用途地域は13種類。ただし実質は12
用途地域の種類は都市計画法第8条第1項第1号が列挙しています。原文は次のとおりです。
「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）」
数えると13です。「12種類」と書かれた資料を見かけるのは、田園住居地域が後から加わったためです。都市緑地法等の一部を改正する法律（平成29年法律第26号）により、平成30年4月1日に施行されました。
ただし、実務でこの13種類を等しく警戒する必要はありません。国土交通省の都市計画現況調査（令和7年3月31日現在）で用途地域の種類別面積を見ると、田園住居地域は全国で33.0ヘクタールしかなく、種類別面積の集計に載る13種類の合計1,877,701.4ヘクタールに対して極端に小さい値です。指定している都市の数も同調査で1です。出店候補地が田園住居地域に当たる確率は、実務上ほぼ無視できます。
逆に面積が大きいのは第一種住居地域（426,068.5ヘクタール）と第一種低層住居専用地域（334,946.9ヘクタール）で、この2つで用途地域全体の約4割を占めます。商業地域は75,050.3ヘクタール、近隣商業地域は79,179.1ヘクタールです。店舗の面積上限が無い商業・近隣商業・準工業を合わせても全体の2割弱という構成を頭に置いておくと、候補地の多くが面積制限のある地域に当たるのは当然だと分かります。
出店可否を分けるのは床面積の上限
用途地域ごとの用途規制は、建築基準法第48条と別表第二で決まっています。建て方が地域によって逆になっているのが、この条文の分かりにくいところです。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域については「別表第二（○）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない」（＝建ててよいものを列挙）、第二種中高層住居専用地域から工業専用地域までは「別表第二（○）項に掲げる建築物は、建築してはならない」（＝建ててはいけないものを列挙）となっています。
店舗・飲食店に関する部分を抜き出すと、次のようになります。
| 用途地域 | 店舗・飲食店の床面積 | 条文の書き方 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 独立した店舗は原則不可 | 別表第二（い）項に店舗の号が無い。可能なのは兼用住宅のみで、施行令第130条の3が「延べ面積の二分の一以上を居住の用に供し」かつ「これらの用途に供する部分の床面積の合計が五十平方メートルを超えるものを除く」と定める |
| 第二種低層住居専用地域 | 150平方メートル以内 | （ろ）項第二号「床面積の合計が百五十平方メートル以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）」 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 500平方メートル以内 | （は）項第五号「床面積の合計が五百平方メートル以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）」 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 1,500平方メートル超は不可 | （に）項第八号「床面積の合計が千五百平方メートルを超えるもの（政令で定めるものを除く。）」を禁止 |
| 第一種住居地域 | 3,000平方メートル超は不可 | （ほ）項第四号「床面積の合計が三千平方メートルを超えるもの（政令で定めるものを除く。）」を禁止 |
| 第二種住居地域・準住居地域・工業地域 | 1万平方メートル超は不可 | （へ）項第六号ほか「床面積の合計が一万平方メートルを超えるもの」を禁止 |
| 田園住居地域 | 農産物直売所等は500平方メートル以内、その他の店舗は150平方メートル以内 | （ち）項第四号・第五号 |
| 近隣商業地域・商業地域・準工業地域 | 面積の上限規定なし | （り）（ぬ）（る）項が禁止するのは工場・危険物・個室付浴場業等で、店舗面積の上限規定が無い |
| 工業専用地域 | 物品販売業を営む店舗・飲食店は面積を問わず不可 | （わ）項第五号 |
この表から読み取れる実務上の意味は2つあります。1つは、「住居」の付く地域でも上限は150から1万まで6段階に分かれていることです。「住居系だから小さい店しか無理」ではなく、第二種住居地域や準住居地域なら1万平方メートル近くまで建てられます。もう1つは、面積の上限が無いのは近隣商業・商業・準工業の3つだけだということです。大型の物販や複合を考えているなら、候補地探しの段階でこの3つに絞るほうが早くなります。
なお、これらの「不可」は絶対禁止ではありません。第48条の各項にはいずれも「ただし、特定行政庁が…許可した場合においては、この限りでない」という但し書きがあり、原則として公開の意見聴取と建築審査会の同意を経た特例許可の道があります。ただし時間も不確実性もかかるので、候補地の比較段階では原則で考えるのが実務的です。
無料で調べる3経路
用途地域の確認には有料のサービスも多くありますが、無料で足ります。順に見ていきます。
ブラウザだけで全国の用途地域を地図に重ねて見られる公式サイトです（reinfolib.mlit.go.jp）。GISソフトが要らないので、候補地を数か所比べる段階ではこれが最短です。収録している用途地域データは後述の都市計画決定GISデータ（令和7年度）と同じもので、APIも公開されていますが、API利用には申請とキーの発行が必要です。地図で見るだけなら申請は不要です。
国土交通省都市局が全国の都市計画決定情報をGISデータとして整備・公開しているものです。シェープファイル・GeoJSON・CityGMLの3形式で提供されており、自社のGISや地図ツールに取り込めます。原典資料は「地方公共団体等作成の都市計画総括図又はGISデータ、国土交通省作成の国土数値情報」で、データ作成年度は令和7年度です。
重要な注記が同ページにあります。「地方公共団体等からGISデータの提供がなく、2019年4月1日以降の都市計画変更がなかった場合は、国土交通省不動産・建設経済局が2018年に整備した『国土数値情報』を製品仕様書に準拠したデータ構造等として編集加工を行いました。」つまりデータの時点は区域ごとにばらつきます。同ページは「掲載データの時点については、上欄の『公表自治体及び掲載データ一覧.xlsx』を参考にしてください。」としているので、判断に使う前にその一覧で自分の対象自治体の時点を確認するのが確実です。
上の2つはどちらも参考情報です。国土交通省は都市計画決定GISデータのページで「掲載データは、建築確認申請や不動産重要事項説明等の手続に用いることを保証するものではなく、参考情報として利用を想定しています。」「掲載データに含まれる地区・地域の範囲は、概ねの位置を示すものであり、実際の都市計画の決定範囲等と異なる場合があります。」「最新の正確な都市計画決定情報が必要な場合は、該当する地方公共団体の担当課までお問合せください。」と明記しています。
制度上も、都市計画の図書は自治体で縦覧できるようになっています。都市計画法第20条第2項は「都道府県知事及び市町村長は、国土交通省令で定めるところにより、前項の図書又はその写しを当該都道府県又は市町村の事務所に備え置いて一般の閲覧に供する方法その他の適切な方法により公衆の縦覧に供しなければならない。」と定めています。境界線に近い土地は、この縦覧図か窓口で確認するしかありません。
2つ、注意点を添えます。
1つは地理院地図と重ねるハザードマップでは用途地域を見られないことです。どちらも無料の国の地図サイトなので候補に挙がりますが、地理院地図のレイヤ定義ファイル7本（layers1.txt〜layers7.txt）と重ねるハザードマップのトップページを取得して「用途地域」を検索したところ、いずれも0件でした。用途地域を地図で見たい場合は不動産情報ライブラリか各自治体のGISを使います。
もう1つは、国土数値情報の用途地域データ（A29）はもう最新ではないことです。同データの最新は令和元年度（2019年度）で、都市計画決定GISデータの令和7年度版のほうが新しくなっています。加えてA29はライセンスが年度で異なり、令和元年度版のページは「国土数値情報ダウンロードサイトコンテンツ利用規約（政府標準利用規約準拠版）のほか、各市区町村で定められた利用条件を必ず遵守するようにしてください。」と上乗せ条件の存在を明記し、平成23年度版は「非商用」と表記されています。資料や提案書に転載する場合は、年度とライセンスをセットで確認してください。他の国土数値情報を使うときの考え方は駅の乗降客数を無料で調べる方法でも触れています。
用途地域が定められていない場所の扱い
候補地を調べて「用途地域なし」と出ることがあります。これは調査漏れではなく、用途地域が定められる範囲が限られているためです。
都市計画法第8条第1項は「都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区を定めることができる。」と書き出しており、同条第2項で準都市計画区域についても用途地域を定められるとしています。つまり用途地域があるのは都市計画区域と準都市計画区域です。
都市計画区域の内側でも一様ではありません。同法第13条第1項第7号は「この場合において、市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。」と定めています。市街化区域なら必ず何かの用途地域が付いており、市街化調整区域には原則として付いていません。
では用途地域が無い区域（いわゆる白地地域）なら何でも建てられるのか、というとそうではありません。建築基準法第48条第14項と別表第二（か）項が、用途地域の指定のない区域（市街化調整区域を除く）について、劇場・映画館等や「店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分…の床面積の合計が一万平方メートルを超えるもの」を禁止しています。白地地域でも1万平方メートル超の大規模集客施設は建てられません。
また、白地地域の用途を自治体が制限する仕組みもあります。都市計画法第9条第15項の特定用途制限地域です。「用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域」と定義されています。用途地域なしと出た土地でも、この指定があれば制限を受けます。
用途地域だけでは決まらない3つの上乗せ
用途地域の面積上限を通っても、出店できるとは限りません。上に重なる制度が少なくとも3つあります。
| 上乗せ | 内容 | 確認先 |
|---|---|---|
| 特別用途地区 | 都市計画法第9条第14項「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」。用途地域より厳しくなることも緩くなることもある | 自治体の都市計画課／都市計画決定GISデータ |
| 地区計画 | 区域を細かく区切って建築物の用途・規模・形態を定めるもの。同じ用途地域の中でも通りの片側だけ条件が違うことがある | 自治体の都市計画課 |
| 大規模小売店舗立地法 | 店舗面積の合計が1,000平方メートルを超える大規模小売店舗は届出が必要。届出後、公告の日から4か月間の縦覧を経て、「当該届出の日から八月を経過した後でなければ、当該届出に係る大規模小売店舗の新設をしてはならない」（法第5条第4項） | 都道府県 |
大規模小売店舗立地法の1,000平方メートルは、法第3条第1項が「基準面積は、政令で定める。」とし、施行令第2条が「法第三条第一項の政令で定める面積は、千平方メートルとする。」と定めた数字です。数え方に2つ注意点があります。
1つ目は、この店舗面積が飲食店業を含まないことです。法第2条第1項は「この法律において「店舗面積」とは、小売業（飲食店業を除くものとし、物品加工修理業を含む。以下同じ。）を行うための店舗の用に供される床面積をいう。」と定義しています。飲食のフロアが大きい複合施設では、建築基準法上の床面積と大規模小売店舗立地法上の店舗面積が一致しません。
2つ目は「超」であることです。1,000平方メートルちょうどは対象外で、1,001平方メートルから対象になります。加えて法第3条第2項により、都道府県が条例で基準面積を引き上げている場合があります。
そして実務でいちばん効くのは8か月という期間です。届出から8か月経つまで新設できないため、大規模小売店舗を計画する場合は、物件を決める時期そのものを1年近く前倒しで考える必要があります。フランチャイズ出店の立地の選び方のようにスピードが価値になる出店では、この期間が要るかどうかで候補地の性質が変わります。
商圏分析の工程にどう挟むか
用途地域の確認は、商圏分析の最後ではなく途中に置くのが効率的です。商圏人口を出し、競合を数え、候補地を数か所に絞ったところで挟みます。理由は単純で、この段階なら不動産情報ライブラリで数分の作業になり、しかもそもそも建てられない候補地を先に落とせるからです。
順序としては、次のようになります。
| 工程 | やること | 使うもの |
|---|---|---|
| 1 | 商圏の広さを決め、商圏人口を出す | 国勢調査の小地域・メッシュ人口 |
| 2 | 競合の数と業種を数える | 経済センサス（競合の数え方） |
| 3 | 候補地を3〜5か所に絞る | 上記＋現地確認 |
| 4 | 用途地域と面積上限を確認して落とす | 不動産情報ライブラリ |
| 5 | 都市計画の全体像と将来の土地利用を確認する | 都市計画基礎調査 |
| 6 | 現地の通行量・アクセスを確認する | 立地調査 |
| 7 | 契約前に自治体窓口で確定させる | 都市計画担当課・特定行政庁 |
用途地域は数字が明快なので、候補地の比較表に1列足すだけで判断材料になります。「第一種住居地域／3,000平方メートル超は不可」と書いておけば、あとで計画規模が膨らんだときにも早く気づけます。
見晴では、候補地を地図上に置いて商圏人口や競合を重ねる作業をブラウザで完結させられます。用途地域の確認は上記の公式サイトと併用してください。
よくある質問
用途地域は12種類ですか、13種類ですか。
13種類です。都市計画法第8条第1項第1号に13の地域が列挙されています。12と書かれた資料は、平成30年4月1日施行で田園住居地域が加わる前のものです。ただし田園住居地域は令和7年3月31日現在で全国33.0ヘクタール・指定都市数1と極端に少なく、実務上は残る12種類で考えて差し支えありません。
用途地域が「なし」と出た土地には自由に出店できますか。
できません。用途地域の指定のない区域（市街化調整区域を除く）でも、建築基準法別表第二（か）項により床面積1万平方メートルを超える店舗等は建てられません。また特定用途制限地域が指定されていれば別の制限がかかります。市街化調整区域の場合は、そもそも開発許可の問題が先に立ちます。
無料の地図サイトで用途地域を確認できますか。
国土交通省の不動産情報ライブラリなら、全国の用途地域をブラウザから地図上で確認できます。一方、地理院地図と重ねるハザードマップには用途地域のレイヤがありません（レイヤ定義ファイル7本と重ねるハザードマップのトップページを実際に取得して確認し、「用途地域」の記述は0件でした）。
国土数値情報の用途地域データ（A29）を提案書に載せてよいですか。
年度とライセンスの確認が必要です。A29の令和元年度版のページは、国土数値情報ダウンロードサイトの利用規約に加えて「各市区町村で定められた利用条件を必ず遵守するようにしてください。」と上乗せ条件の存在を明記しており、平成23年度版は「非商用」と表記されています。また用途地域の全国データとしては都市計画決定GISデータの令和7年度版のほうが新しいので、そちらを先に検討してください。
用途地域の面積上限を通れば、それで出店できますか。
用途地域は必要条件のひとつです。上に特別用途地区・地区計画が重なることがあり、店舗面積が1,000平方メートルを超えれば大規模小売店舗立地法の届出対象になります。届出から8か月経つまで新設できないため、規模が大きい計画ではスケジュールへの影響が最も大きい要素になります。
用途地域は変わることがありますか。
あります。都市計画法第21条第1項は、都市計画を変更する必要が生じたときは「遅滞なく、当該都市計画を変更しなければならない」と定めています。国のGISデータは自治体ごとに時点がばらつくため、判断に使う前に公表されている掲載データ一覧で対象自治体の時点を確認し、契約前には窓口で最新を確かめてください。