出店の候補地を絞るとき、人口は国勢調査、競合は経済センサスで数えられます。ところが「この通り沿いに実際どんな建物が並んでいるのか」「近くに大型店が建つ余地があるのか」までは、この2つでは分かりません。
その空白を埋める可能性があるのが都市計画基礎調査です。都道府県が法律に基づいておおむね5年ごとに行っている調査で、建物1棟ごとの用途や大規模小売店舗の立地状況まで調査項目に入っています。
ただし、これは「知っていれば誰でもすぐ使える」種類のデータではありません。全国一括のダウンロード先が用意されていないのがいちばんの壁です。この記事では、何が入っているのか、商圏分析でどこが効くのか、そして実際にどこまで手に入るのかを、法令と国土交通省の要領の原文で確認しながら整理します。
都市計画基礎調査は、都市計画法第6条に基づいて都道府県がおおむね5年ごとに行う法定調査です。人口・産業・土地利用・建物・交通・地価など10分類33項目が定められており、建物利用現況や大規模小売店舗等の立地状況も含まれます。ただし公開は都道府県・市町村ごとにばらばらで、全国を一括でダウンロードできる窓口はありません。G空間情報センターに載っているのは実質3県分だけです（2026年8月10日実測）。使うときは自治体単位で探すことになります。
- 法的根拠は都市計画法第6条。実施主体は都道府県、頻度はおおむね5年ごと、対象は都市計画区域
- 調査項目は国土交通省の実施要領（第5版・令和5年6月）で10分類33項目。建物利用現況（C0401）と大規模小売店舗等の立地状況（C0402）が商圏分析には効く
- 入手のハードルは制度ではなく公開のばらつき。オープンデータで出ているのは実質3県のみで、調査年次も自治体ごとに違う（東京都は区部が令和3年、多摩・島しょが令和4年）
都市計画基礎調査とは何か
まず条文を見ます。都市計画法第6条の第1項です。
「都道府県は、都市計画区域について、おおむね五年ごとに、都市計画に関する基礎調査として、国土交通省令で定めるところにより、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとする。」
ここから読み取れることが3つあります。
| 論点 | 条文の定め | 実務上の意味 |
|---|---|---|
| 誰がやるか | 都道府県 | 市区町村ではないので、公開先も都道府県サイトであることが多い |
| どのくらいの頻度か | おおむね5年ごと | 「毎年」ではない。最新でも数年前の状態を見ていることになる |
| どこが対象か | 都市計画区域 | ただし項目ごとに収集範囲が違う。土地利用・建物は区域内のみ、人口や大型店は市町村全域 |
第2項は準都市計画区域について「必要があると認めるときは」調査を行うと定めており、こちらは義務ではありません。第4項では、都道府県が調査結果を関係市町村長に通知しなければならないとされています。
調査項目の中身は法律ではなく、国土交通省都市局が出している都市計画基礎調査実施要領で決まります。現行は第5版（令和5年6月）で、令和7年10月28日に一部修正されています。要領そのものは国土交通省のサイトで公開されており、誰でも読めます。
この記事のように公的データを重ねて商圏を見る手順の全体像は、商圏分析のやり方 完全ガイドにまとめています。
何が入っているのか（10分類33項目）
実施要領は、収集するデータを10の分類に整理しています。項目にはデータコードが振られています。
| 分類 | 主な項目（データコード） |
|---|---|
| 1 人口 | 人口規模（C0101）／DID（C0102）／将来人口（C0103）／人口増減（C0104）／通勤・通学移動（C0105）／昼間人口（C0106） |
| 2 産業 | 産業・職業分類別就業者数（C0201）／事業所数・従業者数・売上金額（C0202） |
| 3 土地利用 | 区域区分の状況（C0301）／土地利用現況（C0302）／国公有地の状況（C0303）／宅地開発状況（C0304）／農地転用状況（C0305）／林地転用状況（C0306）／新築動向（C0307）／条例・協定（C0308）／農林漁業関係施策適用状況（C0309） |
| 4 建物 | 建物利用現況（C0401）／大規模小売店舗等の立地状況（C0402）／住宅の所有関係別・建て方別世帯数（C0403） |
| 5 都市施設 | 都市施設の位置・内容等（C0501）／道路の状況（C0502） |
| 6 交通 | 主要な幹線の断面交通量・混雑度・旅行速度（C0601）／自動車流動量（C0602）／鉄道・路面電車等の状況（C0603）／バスの状況（C0604） |
| 7 地価 | 地価の状況（C0701） |
| 8 自然的環境等 | 地形・水系・地質条件（C0801）／気象状況（C0802）／緑の状況（C0803）／動植物調査（C0804） |
| 9 災害 | 災害の発生状況（C0901）／防災施設の位置及び整備の状況（C0902） |
| 10 その他（景観・歴史資源等） | 観光の状況（C1001）／景観・歴史資源等の状況（C1002）／レクリエーション施設の状況（C1003）／公害の発生状況（C1004） |
要領は、これらを「都市計画を運用する上で最低限必要と考える項目」と位置づけたうえで、地域の実情に応じて独自項目を加えることが望ましいとしています。つまり自治体によっては、この一覧より多いことがあります。
出力形式も第5版で標準化されました。要領の見直し内容として、図形情報を持つデータはCityGML形式のGISデータ、調書・集計表はCSV形式で整備すると定められています。第5版の主眼はまさにこのデータ標準化で、「オープンデータ・バイ・デザイン」の考え方に基づいて調査を実施すべきとも書かれています。
商圏分析に効く5項目
33項目すべてが出店判断に使えるわけではありません。実務で効くのは次の5つです。
| 項目 | 何が分かるか | 他のデータで代替できるか |
|---|---|---|
| 建物利用現況（C0401） | 建物毎に、用途・階数・構造・建築面積・延床面積・建築年・耐火構造種別・高さ・空家かどうか | 代替が難しい。国勢調査は人、経済センサスは事業所で、建物そのものは数えていない |
| 大規模小売店舗等の立地状況（C0402） | 建物毎に、位置・開設/廃止年・延床面積・施設名称・施設用途。用途は食品スーパー／百貨店・スーパー・ショッピングセンター等／ホームセンター・専門店／その他／大規模集客施設（店舗以外）の5区分 | 個別に調べれば分かるが、面として一覧できるのはこれ |
| 事業所数・従業者数・売上金額（C0202） | 産業の集積 | 経済センサスで代替可能。ただし基礎調査は都市計画区域単位で整理されている |
| 昼間人口（C0106） | 働きに来ている人を含む母数 | 国勢調査の従業地・通学地集計で代替可能 |
| 主要な幹線の断面交通量・混雑度・旅行速度（C0601） | 前面道路の通行量 | 道路交通センサスで代替可能 |
この表の要点は、上2つ（建物と大型店）だけが他で代替しにくいということです。逆にいえば、下3つを目当てに基礎調査を探しに行く必要はありません。人口は国勢調査の500mメッシュ、競合は経済センサス、交通量は道路交通センサスのほうが、全国一括で手に入るぶん扱いやすいためです。
大規模小売店舗等の立地状況（C0402）は、収集方法まで要領に書かれています。大規模小売店舗立地法などに基づく届出資料から収集するとされ、留意事項には「新施設及び変更（廃止含む）の届出に基づくこととし、調査時点で計画中/建設中の施設についても対象とする。」とあります。つまりまだ建っていない大型店が入り得るということです。これから開く競合を先に知りたい立場からすると、この項目の価値はここにあります。
建物利用現況が効くのは、たとえば次のような判断です。
同じ商圏人口でも、昼と夜のどちらに需要が立つかが変わります。夜間人口だけで判断すると外れる典型です。
路面店の集積があるかどうかは、通行の質に直結します。立地調査の現地確認を、行く前に机上で当たりを付けられます。
将来の競合が建つ余地がどこにあるかを見ておく用途です。ドミナント戦略を取る場合には、自社が次に押さえる場所の候補にもなります。
どこで手に入るのか
ここが実務上いちばんの壁です。都市計画基礎調査には、全国を一括でダウンロードできる窓口がありません。
オープンデータのポータルであるG空間情報センターで「都市計画基礎調査」を全文検索したところ、55件でした（当社が2026年8月10日にAPIで実測）。提供元の内訳は次のとおりです。
| 提供元 | 件数 |
|---|---|
| 静岡県 | 33件 |
| 大分県（都市・まちづくり推進課） | 16件 |
| さいたま市 | 3件 |
| 埼玉県 | 1件 |
| 越谷市 | 1件 |
| 伊奈町 | 1件 |
数だけ見ると55件ですが、提供元は実質3県（静岡・大分・埼玉）に集中しています。47都道府県のうち3県です。自分の案件の対象地がこの3県に入っていなければ、このポータルでは見つかりません。
ライセンス表記も統一されていません。ポータル上の表示は、クリエイティブ・コモンズ 表示が34件、GNU Free Documentation License が12件、CC-BY が4件、指定なしが5件でした。GNU Free Documentation License は本来ソフトウェアの文書用に作られたライセンスなので、地理空間データへの適用としては不自然です。商用の分析に使う場合は、データセットごとに条件を読み、必要なら提供元に確認してください。
提供形式も見ておく価値があります。55件のリソース形式はZIPが36、SHPが14、CSVが13、XLSが8、XLSXが6、PDFが1でした。実施要領が求めているCityGML形式は1件もありません。標準化の方針と、実際に出ているものの間にはまだ距離があります。
したがって、実際の入手経路は次の順で当たることになります。
「（県名）都市計画基礎調査」で検索します。調査結果の概要が報告書のPDFで公開されている例が多く、GISデータまで出ている例は限られます。
都道府県が調査主体でも、市区町村が独自に公開していることがあります。
上記のとおり件数は限られますが、GISデータで出ている場合はここが早いです。
建物用途の分布が要るだけなら、次章の国土数値情報のメッシュで足りることがあります。
1店舗の出店判断のために都道府県へ問い合わせるのは、時間の使い方として釣り合わないことが多いというのが実感です。「あれば使う、無ければ代替に切り替える」という前提で臨むのが現実的です。
調査年次は自治体ごとにずれる
「おおむね5年ごと」は全国一斉ではありません。同じ都道府県の中でもずれます。
東京都の例を見ます。東京都都市整備局は、都市計画法第6条に基づく基礎調査の一つとして土地利用現況調査を行っており、公式ページにこう書いています。
「この調査は、都市計画法第６条の規定に基づく都市計画に関する基礎調査の一つとして、土地利用の現況と変化の動向を把握するために、おおむね５年ごとに実施しています。
外観目視による現地調査を行い、調査結果の概要は「東京の土地利用」と土地利用現況図にまとめています。」
（当社が2026年8月10日に取得・確認）
同ページに並んでいる調査結果を見ると、東京都区部が令和3年、多摩・島しょ地域が令和4年で、区域によって1年ずれています。さらにさかのぼると区部は平成28年・平成23年、多摩・島しょは平成29年・平成24年で、交互に実施されていることが分かります。
ここで注目したいのが「外観目視による現地調査」という一文です。統計の集計ではなく、人が実際に見て回って建物の用途を判別しています。だからこそ建物1棟ごとの粒度が出る一方で、調査から時間が経つほど実態とずれます。開店・閉店の入れ替わりが速い商業地では、この点は割り引いて見る必要があります。実勢とのずれという意味では、円商圏と実勢商圏のずれと同じ種類の注意が要ります。
区域外が空白になる項目、ならない項目
条文が「都市計画区域について」と限定していることの意味は、実務では小さくありません。ただし全項目が一律に区域内限定というわけではない点に注意が必要です。実施要領は項目ごとに「収集範囲」を別々に定めています。
| 項目 | 実施要領の「収集範囲」 | 区域外の扱い |
|---|---|---|
| 土地利用現況（C0302） | 都市計画区域、準都市計画区域 | 空白になる |
| 建物利用現況（C0401） | 都市計画区域、準都市計画区域 | 空白になる |
| 大規模小売店舗等の立地状況（C0402） | 行政区域 | 区域外も対象 |
| 人口規模・昼間人口ほか（C0101〜C0106） | 行政区域 | 区域外も対象 |
| 事業所数・従業者数・売上金額（C0202） | 行政区域 | 区域外も対象 |
つまり、郊外のロードサイド候補地でも大型店の立地状況と人口・事業所のデータは市町村全域で取れる一方、建物1棟ごとの用途と敷地ごとの土地利用は、区域の外に出た瞬間に無くなります。この調査でいちばん価値のある2項目が、いちばん範囲が狭いという構造です。
第2項の準都市計画区域についても、調査は「必要があると認めるときは」行うものとされており、義務ではありません。
ここで大事なのは、空白が「データが取れなかった」ではなく「そもそも調べていない」という状態だということです。白い部分を「何もない」と読み違えないことが、この調査を使ううえでの最大の注意点になります。候補地が区域の内か外かは、各自治体の都市計画情報（都市計画図）で確認できます。
同じ理由で、フランチャイズ出店の立地判断のように候補地を広く見比べる場面では、全地点で同じデータがそろわないことが起こります。比較の土台は全国一律で取れるデータに置き、基礎調査は当たったところだけ深掘りするという使い分けが安全です。
国土数値情報のメッシュとの使い分け
「土地の使われ方をざっくり知りたい」という目的だけなら、全国規模で取れる代替があります。国土交通省の国土数値情報が出している土地利用細分メッシュ（L03-b）です。
| 項目 | 都市計画基礎調査 | 土地利用細分メッシュ（L03-b） |
|---|---|---|
| 粒度 | 建物利用現況は建物毎、土地利用現況は敷地毎（ポリゴン） | 100メッシュ（3次メッシュ1/10細分区画） |
| 分かること | 用途、階数、構造、建築面積、延床面積、建築年、耐火構造種別、高さ、空家かどうか | 田、その他の農用地、森林、荒地、建物用地、幹線交通用地、湖沼、河川など（区分は整備年度により異なる） |
| 作り方 | 現地調査、空中写真、固定資産課税台帳、登記簿、建築確認申請、住宅地図等から収集 | 電子国土基本図と衛星画像からの判読 |
| 整備範囲 | 都市計画区域・準都市計画区域のうち、公開している自治体のみ | ほぼ全国。ただし最新の令和3年度は関東・北陸・甲信越・東海・近畿・中国・四国・九州のみで、それ以外の地域の最新は平成28年度 |
| 入手 | 自治体ごとに探す | 国土数値情報ダウンロードサイトから一括 |
注意したいのが整備範囲です。「全国データだから全地点が同じ年次」と思い込むと外します。北海道・東北・沖縄の候補地は平成28年度（2016年度）の状態しか無く、関東の候補地は令和3年度（2021年度）です。5年分の差がついた地図を並べて比べることになります。
使い分けはこう考えると整理できます。
候補地を10か所並べて、市街地の性格をざっくり比べる段階では、国土数値情報の100mメッシュで足ります。全地点で同じ条件がそろうことのほうが、粒度より価値があります。
候補が2〜3か所に絞れたら、その自治体の都市計画基礎調査を探します。建物単位まで見えれば、通り沿いの性格や大型店の位置が具体的に分かります。
なお国土数値情報のデータは電子国土基本図と衛星画像から判読して作られたもので、現地を歩いて確認したものではありません。上空から見た土地の使われ方は分かっても、その建物で何が営まれているかは分かりません。この点が基礎調査と決定的に違います。競合の業種まで知りたい場合は経済センサスや、商圏調査の現地確認に頼ることになります。
ライセンスも確認しておきます。国土数値情報の利用規約は、特記がない限り公共データ利用規約（第1.0版）が適用されると明記しており、この規約は2026年3月23日から施行されています。出典の表示が必要です。
よくある質問
Q. 都市計画基礎調査は誰でも見られますか。
A. 公開されている範囲であれば見られます。ただし公開の状況は自治体によって大きく違い、報告書のPDFだけの例、集計表のCSVまで出している例、GISデータまで出している例が混在します。国土交通省の実施要領（第5版）は「オープンデータ・バイ・デザイン」の考え方に基づいて実施することを求めていますが、実際の公開範囲は調査主体である都道府県と各市区町村の判断によります。
Q. 全国分をまとめてダウンロードできますか。
A. できません。全国を一括で提供している窓口は確認できませんでした。オープンデータのポータルであるG空間情報センターで「都市計画基礎調査」を全文検索したところ、2026年8月10日時点で55件でした。提供元は静岡県33件、大分県16件、さいたま市3件、埼玉県・越谷市・伊奈町が各1件で、47都道府県のうち実質3県に集中しています。全国分が要る場合は、国土数値情報の土地利用細分メッシュのように広域で整備されているデータに切り替えるほうが現実的です。
Q. どのくらいの頻度で更新されますか。
A. 都市計画法第6条が「おおむね五年ごとに」と定めています。ただし全国一斉ではなく、自治体ごと、さらには同じ都道府県内の区域ごとにずれます。東京都の場合、土地利用現況調査は区部が令和3年、多摩・島しょ地域が令和4年で、交互に実施されています。
Q. 建物1棟ごとの用途が本当に分かるのですか。
A. 実施要領の調査項目に「建物利用現況（C0401）」が定められており、第5版では図形情報を持つデータをCityGML形式のGISデータとして整備することとされています。ただし実際にどの粒度で公開されているかは自治体によります。東京都の土地利用現況調査は「外観目視による現地調査」と明記されており、人が見て回って判別しています。
Q. 大型店の情報はどこまで載っていますか。
A. 実施要領は、収集項目を「位置、大規模小売店舗/大規模集客施設への該当、開設/廃止年、延床面積、施設名称、施設用途」と定め、収集単位を建物毎としています。施設用途のコードは、食品スーパー／百貨店・スーパー・ショッピングセンター・寄合百貨店・小売市場／ホームセンター・専門店（家具・家電・書籍等）／その他／大規模集客施設（店舗以外）の5区分です。留意事項には「調査時点で計画中/建設中の施設についても対象とする。」とあります。ただし実際にどこまで公開されているかは自治体ごとに異なります。
Q. 都市計画区域の外にある候補地は調べられますか。
A. 項目によります。土地利用現況（C0302）と建物利用現況（C0401）は実施要領の収集範囲が「都市計画区域、準都市計画区域」なので、区域外は空白になります。一方、大規模小売店舗等の立地状況（C0402）、人口（C0101からC0106）、事業所数・従業者数・売上金額（C0202）は収集範囲が「行政区域」なので、市町村全域が対象です。建物や敷地の面が要る場合は、国勢調査の500mメッシュや国土数値情報で代替してください。
Q. 経済センサスとどちらを使えばよいですか。
A. 目的で分かれます。競合が何店あるかを数えるなら経済センサスです。全国一律で毎回同じ条件がそろうため、候補地の比較に向いています。都市計画基礎調査が優位なのは、建物の用途分布や大型店の立地といった「面としての街の性格」を見たいときです。両方が手に入る自治体なら、経済センサスで数え、基礎調査で街の性格を確認するという順序が使いやすいです。