開発許可とは？出店前に調べる区域と規模

郊外の広い土地を候補地に挙げると、必ず出てくるのが「開発許可が要りますね」という一言です。用途地域を調べ、面積を確かめ、駐車台数まで計算したあとに出てくることが多く、そこから先の見通しが立たないまま話が止まります。

開発許可でつまずくのは、たいてい面積の話ではありません。申請の前に相手のある手続きが挟まることと、許可が下りたあとも建てられるまでに関門があることの2つです。どちらもスケジュールに直接効きます。

この記事では都市計画法の条文をもとに、開発許可がかかるのはどういう行為か、どこで何を調べれば出店可否の見当がつくのかを整理します。商圏分析の全体像は商圏分析の完全ガイドをご覧ください。

許可がかかるのは「造成」であって「建築」ではない

最初に押さえるべきは、開発許可が何に対する許可なのかです。都市計画法第4条第12項は、こう定義しています。

対象は土地の区画形質の変更です。建物を建てる行為そのものではありません。同じ条の第13項は、開発行為をする土地の区域を「開発区域」と呼ぶと定めています。

もう一つ、定義に出てくる「特定工作物」も出店の判断に関わります。第4条第11項は、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるものを第一種特定工作物、ゴルフコースその他大規模な工作物で政令で定めるものを第二種特定工作物としています。建築物を建てない計画でも、特定工作物にあたるものを作るなら開発行為になり得るということです。

そのうえで第29条第1項が、許可の義務を定めています。

許可権者は都道府県知事ですが、指定都市・中核市の区域内ではその市の長になります。窓口が県か市かは候補地の所在地で変わるので、問い合わせ先を間違えないところから始まります。

区域と規模で決まる。数値は政令にある

「何平米から許可が要るのか」は、開発許可でいちばん多い質問です。ところが条文を読むと、数値は書かれていません。第29条第1項ただし書の第1号が、こうなっているためです。

読み方の要点は2つあります。第一に、規模は政令に委ねられていること。第二に、「それぞれの区域の区分に応じて」とあるとおり、同じ面積でも区域によって扱いが変わることです。市街化区域と、区域区分が定められていない都市計画区域とでは同じ物差しになりません。候補地が市街化区域か市街化調整区域かで話がまるごと変わるのは市街化調整区域とは？出店できる場合とできない場合で扱っています。

そして、都市計画区域の外なら自由かというと、そうではありません。

第1項が「政令で定める規模未満を除外」なのに対して、第2項は「政令で定める規模以上は許可」という書き方です。向きが逆になっているだけで、どちらも規模で線を引いています。

許可が要らない場合として、第29条第1項には第1号のほかにも除外が並んでいます。市街化調整区域等で農業・林業・漁業の用に供する政令で定める建築物やその業務を営む者の居住用建築物のために行うもの（第2号）、駅舎その他の鉄道の施設・図書館・公民館・変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち政令で定めるもののために行うもの（第3号）、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・防災街区整備事業の施行として行うもの、そして非常災害のため必要な応急措置として行うものなどです。店舗の出店がここに当てはまることは想定しにくいので、実務上は規模の判定に戻ってくることになります。

申請の前に、相手のある手続きが2つある

スケジュールを崩しやすいのがここです。第32条は、申請の前に済ませておくべきことを定めています。

第1項は協議に加えて同意まで求めています。既にある道路や水路が開発行為に関係するなら、その管理者の同意が要るということです。第2項のほうは同意までは書かれておらず、協議が求められています。新しく作る公共施設を将来だれが管理するのか、という話がここに入ります。

この2つが申請の前提になっていることは、申請書の添付書類からも分かります。第30条第2項は「前項の申請書には、第三十二条第一項に規定する同意を得たことを証する書面、同条第二項に規定する協議の経過を示す書面その他国土交通省令で定める図書を添付しなければならない」と定めています。同意書と協議の経過を示す書面が揃うまで、申請そのものができないという構造です。

申請書に書く事項は第30条第1項に5つ並んでいます。開発区域（工区に分けたときは開発区域及び工区）の位置・区域・規模、開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途、開発行為に関する設計、工事施行者、その他国土交通省令で定める事項です。2番目の「予定建築物等の用途」は後で効いてくるので覚えておいてください。第42条の制限がこの用途を基準にするためです。

なお第31条により、設計に係る設計図書は国土交通省令で定める資格を有する者が作成したものでなければなりません。図面を誰が描くかにも要件があります。

許可の基準は道路・排水・給水を見ている

第33条第1項は、許可の基準を号を分けて並べています。冒頭は次のような書き方です。

末尾が「開発許可をしなければならない」である点は重要です。基準に適合し手続きに違反がなければ、許可は行政の裁量ではありません。ただし括弧書きにあるとおり、条例で定める制限が上乗せされることがあります。自治体ごとの上乗せが実務の変数になるのはこのためです。

店舗の出店で効いてくる号を3つ挙げます。

第2号と第4号が「主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては」と限定していることに注意してください。店舗を建てる目的の開発行為は、この「以外」に入ります。自宅を建てるための開発より基準が厚くなる側です。

第2号が勘案する事項として挙げているのは、開発区域の規模・形状及び周辺の状況、開発区域内の土地の地形及び地盤の性質、予定建築物等の用途、予定建築物等の敷地の規模及び配置の4つです。第3号は加えて当該地域における降水量を挙げています。周辺の道路事情と地形が、そのまま設計の条件になるという書き方です。前面道路や交通量の当たりをつける方法は道路交通センサスの見方、地形や災害の条件を重ねる方法は浸水想定区域とは？出店前に調べる範囲と限界で扱っています。

第5号は、開発区域内の土地に地区計画等が定められているときは、予定建築物等の用途又は開発行為の設計がその内容に即して定められていることを求めています。用途地域だけを見て終わりにできない理由の一つです。

許可が出てから建てられるまでの関門

許可が下りれば着工できる、と考えると計画が狂います。第37条があるためです。

「前条第三項の公告」とは第36条第3項の工事完了の公告です。第36条は、開発許可を受けた者が工事を完了したときに届け出ること（第1項）、届出があったら知事が遅滞なく検査し、許可の内容に適合していると認めたときは検査済証を交付すること（第2項）、検査済証を交付したときは遅滞なく工事が完了した旨を公告すること（第3項）を定めています。届出 → 検査 → 検査済証 → 公告という順で、最後の公告が建築の起点になります。

第37条にはただし書きがあり、当該開発行為に関する工事用の仮設建築物や特定工作物を建築・建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたときは、この限りでないとされています。もう一つの例外は、第33条第1項第14号に規定する同意をしていない者がその権利の行使として建築するときです。

許可の内容を変えたい場合は第35条の2の変更許可が要ります。第1項は、第30条第1項各号に掲げる事項（開発区域の位置・区域・規模、予定建築物等の用途、設計、工事施行者など）を変更しようとする場合に知事の許可を受けなければならないとしています。ただし国土交通省令で定める軽微な変更については許可が不要で、第3項によりその場合は遅滞なく届け出ることになります。テナントの入れ替わりで予定建築物等の用途が変わるなら、変更の手続きに戻るということです。

また、第40条により、工事で設置された公共施設の用に供する土地は、原則として工事完了公告の日の翌日に管理者となる者へ帰属します。第39条は公共施設そのものについても、公告の日の翌日にその存する市町村の管理に属すると定めています（他の法律に基づく管理者が別にあるとき、または第32条第2項の協議で別段の定めをしたときを除く）。造成で作った道路や公園は、原則として自社の資産として残らないという前提で事業計画を組む必要があります。

開店後にきく制限と、承継の扱い

工事完了の公告が出れば話が終わるわけではありません。第42条第1項が、そのあとの制限を定めています。

主語が「何人も」である点に注意してください。許可を受けた本人だけでなく、その後に土地を取得した者にもかかります。中古で売りに出ている造成済みの土地を買う場合、過去の開発許可の予定建築物等が何だったかが、自分の計画を縛ることになります。

ただし書きも重要です。都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上もしくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、または当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでないとされています。用途地域があるかどうかで、この制限の効き方が変わります。用途地域の確認方法は用途地域の調べ方。無料で確認する3経路にまとめています。

関連して第41条も見ておく価値があります。用途地域の定められていない土地の区域で開発許可をする場合、知事は必要があると認めるときに、当該開発区域内の土地について建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地・構造・設備に関する制限を定めることができます。用途地域が無い区域でも、その土地だけに建蔽率や高さの制限が個別に付いていることがあるということです。

許可に基づく地位の承継は2通りに分かれています。第44条は相続その他の一般承継人が当然に地位を承継するとし、第45条は土地の所有権その他工事を施行する権原を取得した者について「都道府県知事の承認を受けて」承継できるとしています。売買で引き継ぐ場合は承認が要るという違いです。

なお、市街化調整区域については別の条文が働きます。第43条第1項は、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内での建築物の新築・改築・用途の変更や第一種特定工作物の新設について、知事の許可を求めています。造成を伴わなくても建築の段階で許可が要る、という建て付けです。

開発登録簿で過去の許可を調べる

ここまでの制限は、候補地に過去の開発許可があるかどうかで効き方が変わります。それを調べる手段が法律に用意されています。第46条は「都道府県知事は、開発登録簿（以下「登録簿」という。）を調製し、保管しなければならない」と定め、第47条第1項が登録すべき事項を並べています。

第2号の予定建築物等の用途は、そのまま第42条の制限の内容です。第5号には、前節で触れた建蔽率等の個別の制限が載ります。その土地に何を建てられるかを縛っている条件が、登録簿に書かれているということになります。

そして、閲覧の扱いが第47条第5項に明記されています。

「公衆の閲覧に供する」とあるとおり、当事者でなくても見られます。写しの交付を請求できることも書かれています。候補地を絞る段階で、その土地に過去の許可が付いているかを確かめる一次資料として使えます。

登録簿には完了検査の結果も反映されます。第47条第2項は、完了検査で工事が許可の内容に適合すると認めたときに登録簿へその旨を附記するとしており、第3項は第41条第2項ただし書や第42条第1項ただし書の許可があったとき、または第42条第2項の協議が成立したときも同様と定めています。ただし書きで例外的に認められた経緯まで、登録簿から追える形です。

具体的な閲覧の方法（窓口・オンラインの可否・手数料）は、第47条第6項が「登録簿の調製、閲覧その他登録簿に関し必要な事項は、国土交通省令で定める」としており、運用は自治体ごとに異なります。所管が県か指定都市等かは第29条第1項のとおり候補地の所在地で決まるので、そこから確認するのが早道です。

出店可否の検討で並行して見ることになる制度は、大規模小売店舗立地法とは？届出が必要な規模、駐車場の附置義務とは？出店で必要な台数の調べ方、都市計画道路とは？出店予定地にかかると何が起きるにまとめています。計画そのものの組み立て方は出店計画書の書き方をご覧ください。

よくある質問

開発許可とは何の許可ですか。

土地の区画形質の変更に対する許可です。都市計画法第4条第12項は「開発行為」を「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定義しており、第29条第1項は都市計画区域又は準都市計画区域内で開発行為をしようとする者に、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けることを義務づけています。建てる行為そのものではなく、その前段の土地をいじる行為にかかる許可です。

何平方メートルから開発許可が必要になりますか。

法律には数字が書かれていません。第29条第1項第1号は、市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内の開発行為について「その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの」を許可の対象から外しています。規模の数値は政令にあり、さらに区域の区分によって変わるため、候補地を所管する自治体の開発指導部門で確認する必要があります。

都市計画区域の外なら開発許可は要りませんか。

規模によっては必要です。第29条第2項は「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、それにより一定の市街地を形成すると見込まれる規模として政令で定める規模以上の開発行為をしようとする者は、あらかじめ……都道府県知事の許可を受けなければならない」と定めています。区域外だから無条件で自由、とはなりません。

開発許可の申請前にやっておくことはありますか。

公共施設の管理者との協議と同意です。第32条第1項は「開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない」と定め、第2項では新たに設置される公共施設を管理することとなる者などとの協議も求めています。第30条第2項により、同意を得たことを証する書面と協議の経過を示す書面は申請書への添付書類になります。申請の受付より前に、相手のある手続きが挟まる構造です。

造成工事の途中で建物を建て始めてもよいですか。

できません。第37条は「開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第三項の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない」と定めています。前条第3項の公告とは、工事完了の届出を受けた都道府県知事が検査を行い、検査済証を交付したあとに行う工事完了の公告です。工事用の仮設建築物など例外は書かれていますが、原則としてこの公告が本体工事の起点になります。

開店後に業態を変えることはできますか。

開発許可を受けた区域では制限があります。第42条第1項は、工事完了の公告後は当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物を新築してはならず、また「建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない」と定めています。ただし都道府県知事が支障がないと認めて許可したとき、または当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでないとされています。